Enter your email address:

Delivered by FeedBurner

Follow by Email

Derniers sujets

المشاركات الشائعة

الأحد، 15 نوفمبر، 2015

القانون العقاري محمد شنان أستاذ الحقوق بالدارالبيضاء I-الأنظمة العقارية في المغرب: الدرس 2

القانون العقاري


الفصل I :الوضعية القانونية للعقار غير المحفظ

الفرع I :القانون المطبق على هذه العقارات الغير محفظة:

إن ظهير 7 يوليوز 1914 المنظم للعدالة المدنية و كيفية نقل الملكية العقارية ،كان ينص في بابه الأول على بعض القواعد المتعلقة بالأموال العقارية،فقد كان يفرض على الخصوص إجراء مسطرة البحث المسماة "البطاقة" وذلك بمناسبة إقامة عقود التفويت [القسمة،الصدقة...]التي تتم أمام العدول لكون هذه المسطرة كانت تتم بواسطة بعث الرسائل و القاضي قبل أن ياذن للعدول باقامة عقود التفويت كان يجب عليه أن يتأكد بأن العقار يدخل في صنف الأموال القابلة للتفويت ،و من أجل ذلك كان يقوم بإستشارة ر باعية لدى كل من :
  1. امين الأملاك المخزنية[الأملاك العامة غير قابلة للتصرف  و مخصصة لاستغلال الجميع ،و الاملاك الخاصة قابلة للتصرف]
  2. لدى أب المورث بالنسبة للاراثة الشاغرة
  3. وكيل الغياب 
  4. ناظر الاحباس
و إذا لم يكن هناك اي تعرض،اي أن العقد المزمع إقامته لايمس  لا ملك الدولة  الخاصة أو العامة ولا التركات  الشاغرة و لا مصالح الغائبين و لا مصالح الاخباس .[قانون 1977 ينص على مسطرة من أجل تصفية الاحباس،و في تونس لما جاءت الحماية ألغيت هذه القواعد بالنسبة للاحباس]. إذن في هذه الحالة فقط يمكن إقامة الرسم العدلي،إلا ان هذا الظهير- ظهير 7 يوليوز 1914- قد وقع الغائه و تعويضه بظهير 7فبراير 1944 .الذي تخلى عن مسطرة البحث-لم تعد الزامية-لكون ملك الدولة الخاص و املاك ادارة الاحباس على الخصوص قد وقع جردها و معرفتها بصفة سليمة خلال المدة الواقعة بين 1914 و 1944 [تحديد اداري =تحفيظ]باسثثناء هذه المقتضيات القانونية المكتوبة،فان القانون المطبق على هذه العقارات في اكبر جزء منه مستمد من الشريعة الاسلامية و المذهب المالكي،كما وقع تطبيقه من طرف قضاة المغرب،و هو اذن  قانون غير مكتوب و بالتالي يشوبه في بعض الاحيان الغموض في ما يخص بعض النقط،وقد وقع اخيرا تدوين بعض قواعد الشريعة الاسلامية في مدونة تسمى بمدونة الحقوق العينية الصادرة سنة 2011،و مدونة الحقوق العينية المحدثة بمقتضى القانون 07-14 قننت بعض مقتضيات قةاعد الشريعة الاسلامية،وخاصة في ما يخص القواعد المتعلقة بالحيازة المؤدية الى كسب العقار و كذلك بعض العقود الغير منصوص عليها في قانون الالتزامات و العقود كوسيلة من وسائل كسب الملكية كالشفعة و الهبة،إذن هناك بعد هذا التقنين لبعض قواعد الشريعة الاسلامية في تطويره مستقبلا من طرف المشرع.

الفرع II:أساس حق الملكية للعقارات الغير المحفظة (الحيازة الموصوفة)

إن الاساس القانوني  لحق ملكية العقار الغير المحفظ هو الفعل الحيازي،و الامر هنا لا يتعلق بالحيازة المادية الصرفة،بل هذه الحيازة يجب ان تكون فيها شروط معينة لذلك تسمى بالحيازة الموصوفة.
وهذه الحيازة الموصوفة،او كما تسمى بالحيازة الاستحقاقية كما وقع التنصيص عليها في الفصل 239 من مدونة الحقوق العينية.
وقد نص الفصل 240 من نفس المدونة عن الشروط الضرورية ،اي ان تكون هادئة و علنية و على سبيل التملك  و مستمرة في الزمن و لمدة 10 سنوات و في حالة اثارثها في مواجهة الاجانب و 40 سنة اذا اثيرت في مواجهة الاقارب غير الشركاء الذين ليس بينهم عداوة و 10 سنوات اذا كان بينهم عداوة.
وقد اضاف الفصل 255 من مدونة الحقوق العينية انه لا محل للحيازة كوسيلة من وسائل كسب الملكية العقارية-اي ان التقادم لايسري في الحالات التالية:

  1. بين الاب و ابنه و ان سفل و لا بين الام و ابنائها و ان سفلوا
  2. بين الازواج اثناء قيام الزوجية
  3. بين الشركاء مطلقا
  4. بين النائب الشرعي ومن هم الى نظره
  5. بين الوكيل و موكله
  6. بين المكلف بادارة الاموال العقارية و اصحاب هذه الاموال.
ما هو اهم من الناحية الواقعية و من جهة نظراجتماعية صرفة،فان الملك مضمون بواسطة تماسك الجماعة و المعرفة الطبيعية لاموال تفراد الجماعة الشئ الذي لم يعد قائما حاليا و بالتالي هشاشة الشهادة المضمنة بلفيف الملكية.

1-اثار الحيازة الموصوفة: ان هذه الحيازة الممتدة في الزمن و التي هي اساس حق الملكية،كانت مصدر نقاش في ما يخص الاثار المترتبة عن هذه الحيازة/هل تؤدي الى تقادم دعوى الاستحقاق؟او تؤدي الى كسب الملكية[نثل التقادم المكسب في القانون الفرنسي لكن يجب ان تستمر في الزمن 30 سنة و يؤدي الى كسب الملكية.في حين انه في القانون المغربي و الشريعة الاسلامية فان الحيازة ما هي الا قرينة على تملك الحائز تؤدي الى سقوط دعوى الاستحقاق].وقد استقر الراي على ان الحيازة الموصوفة ليست مكسبة للملكية و انما مسقطة لدعوى الاستحقاق،بدليل ان التقادم لا يسري على بعض الاشخاص كالقاصر و الغائب او اذا كان هناك مانع ن الموانع.

2-إثباث فعل الحيازة الموصوفة: 

كيفما كان الاثر المترتب عن الحيازة،فان اثباث حيازة مفيدة تبقى اساسحل كل نزاع يتعلق بحق ملكية عقار غير محفظ،و من هنا تاتي اهمية الرسم العدلي المسمى بالملكية،والذي بواسطته يؤكد عدلان أو 12 شاهدا"اللفيف" الحيازة القانونية أو الحيازة الموصوفة.
هذا الاثبات يبقى موضوع شك و عدم دقته نظرا للظروف الاجتماعية  التي تغيرت جدريا من انعدام وجود الجماعة و بالاحرى تماسك افرادها او معرفتهم لاحوال افراد الجماعة الغير الموجودة اصلا.
  • الحيازةالموصوفة سميت هكذا لان لها اوصاف:هادئة،مستمرة في الزمن....
  • الالتزام له طابع شخصي،بمقتضاه يمكن ان يطلب احد الاطراف من الطرف الاخر اما القيام بعمل او الامتناع عن القيام بعمل او نقل ملكية شئ-مال عيني: منقول او عقار- بقوة القانون او بمجرد اتفاق الاطراف على الثمن،و شروط اخرى[القصول من 488 الى 491 من قانون الاتزامات و العقود].

تنتقل الملكية

  • بمجرد اتفاق الاطراف يعني رضائية العقود
  • العقار المحفظ لا تنتقل الملكية باتفاق الاطراف دون اداء الثمن
  • الحقوق العينية بمجرد اتفاق الاطراف تنتقل الملكية
  • الفصلين 228 و 229 من قانون الاتزامات و العقود:الالتزام لا يهم طرفيه،ولكن يشير الفصل 229 الى ان الالتزام ينتقل اثره بصفة ايجابية او سلبية الى ورثة او خلفاء الاطراف في حدود اموال التركة،وبنسبة مناب كل واحدة منهم،هذا اذا لم يكن العكس مصرحا به او ناتجا عن طبيعة الاتزام،او عن القانون،كما يمكن للورثة ان يرفضوا التركة و بالتالي تحمل ديونها حسب الفصل 229 دائما.
  • في الشريعة الاسلامية قبل توزيع تركة الهالك de cujus ،تخرج الديون و مصاريف التجهيز و الوصية،ز ما بقي يوزع على الورثة كل حسب فرضه،و الورثة غير مسؤولين امام الدائنين الا في حدود ما تلقوه من تركة.
  • الوارث مخير بقبول او عدم قبول التركة،فاذا قيل يصبح مدين بجميع الديون  التي على الهالك.
  • في الحقوق  العينية،اثباث  التقييد صعب  بالنسبة للعقارات غير المحفظة  و لهذا نجد الحيازة الموصوفة.
  • الحيازة هي العلاقة بين المال العقار ة من يدعي الحق عليه [الملكية العقارية  هي الرقابة ،حق المنفعة...].
  • في الشريعة الاسلامية  لا وصية لوارث ،ولغير الوارث  يجب الا تتعدى الثلث من الاموال  التي تركها الهالك.
3-عقود تحويل الملكية:  يمكن نقل ملية عقار غير محفظ حسب صيغ متنوعة:



0 commentaires:

إرسال تعليق

المحاضرات mp3

للتحميل المحاضرات على صيغة mp3
المرجو استعمال هذا الموقع
يكفي ان تضعوا رابط المحاضرة من يوتيب و تحميل المحاضرة
http://www.clipconverter.xyz/

f

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More