Enter your email address:

Delivered by FeedBurner

Follow by Email

Derniers sujets

المشاركات الشائعة

الخميس، 13 أغسطس، 2015

ـ مدخـل عـام حــول:”الملكية العقارية في المغرب والتشريعات المطبقة عليها“

ـ مدخـل عـام حــول:”الملكية العقارية في المغرب والتشريعات المطبقة عليها“

الحديث عن العقارات المحفظة وغير المحفظة في المغربي يقتضي في البداية التطرق لتعريف العقار)المحور الأول(ثم لتطور التاريخي للملكية العقارية في المغرب(المـــحور الثاني)وكذا أنواع العقارات الموجودة حاليا(المحور الثالث)، بالإضافة إلى النظم القانونية المطبقة عليها(المحور الرابع). 

المحور الأول:تعريف العقار

الحديث عن مدلول لفظ العقار يقتضي تعريفه في اللغة (أولا) ثم في الفقه المالكي (ثانيا) وكذا القانون المغربي (ثالثا).

أولا:ـ تعريف العقار في اللغة.
العَقَار بالفتح مخففا الأرض والضياع والنخل، وفي لسان العرب لابن منظور،العَقارُ: الـمنزل والضَّيْعةُ .
ثانيا:ـ العقار في اصطلاح فقهاء المالكية:
فقهاء المالكية اعتبروا العقار، هو كل شيء لا يمكن نقله أبدا، أو لا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته. وهذا يعني أن كلمة عقار كما تطلق على الأرض، تطلق كذلك الأشجار، والبناءات وما يتصل بها مما لا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته. يفهم من هذا التعريف أن كل ما من شأنه أن يستقر ولا ينقل أبدا، أو لا ينقل إلا إذا تغيرت هيأته ولحقه تلف يعتبر عقارا بطبيعته. 

وفي هذا الصدد يقول الفقيه التسولي –شارح التحفة- في باب البيع : «الأصول هي الأرض وما اتصل بها من بناء وشجر». 
ثالثا:ـ تعريف العقار في القانون المغربي.
لم يتعرض ظهير 19 رجب 1333 الموافق ل 2 يونيو 1915 بمثابة قانون مطبق على العقارات المحفظة، لمفهوم العقار(1)، وإنما اكتفى في الفصل الخامس منه بتعداد أنواعه، حيث ذكر أن العقارات إما عقارات بطبيعتها (i) أو عقارات بالتخصيص (ii) أو عقارات بحسب ما تنسحب عليه (iii).

1:ـ العقارات بطبيعتها:
لقد اقتصر الفصل السادس من ظهير 2 يونيو 1915 على ذكر أهم أنواع العقارات بطبيعتها، معتبرا من هذا القبيل،الأراضي والأبنية والمنشآت المتممة للبناء والنباتات.
جاء في المادة 6 المذكورة ما يلي : 
«إن الأراضي والبنايات عقارات بطبيعتها. 
وكذا الشأن في الآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو أعمدة والمدمجة في بناية أو في الأرض.
وتعتبر عقارات بطبيعتها المحصولات الفلاحية الثابتة بجذورها وثمار الأشجار التي لم تجن والغابات التي لم تقلع أشجارها.».

تعريف المرحوم عبد الرزاق السنهوري للعقار كونه :" كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه،لا يمكن نقله منه دون تلف" .
وعن المرحوم مامون الكزبري هو: «الشيء المعد في الأصل لأن يبقى مستقرا في حيزه ثابتا فيه لا ينقل منه إلا استثناء ويتطلب نقله في أغلب الأحيان استعمال وسائل تقنية خاصة لا تتوفر عادة إلا لدى الأخصائيين».
الملاحظ على هذا التعريف،وما تضمنه الفصل السادس السالف ذكره أنهما يأخذان بما هو متفق عليه عند المالكية،وإن كانا قد توسعا في مفهوم العقار بطبيعته، حيث أدخلا فيه أشياء تعتبر عند المالكية من قبيل المنقولات، كالثمار مثلا .

يظهر أن العقارات بطبيعتها في نظر القانون أوسَعُ نطاقا مما كانت عليه في نظر الشريعة الإسلامية؛إذ كانت تحصر الصفة العقارية بالأرض وحدها، وتنفي هذه الصفة عن الأبنية والأشجار فتعتبرها منفردة عن الأرض أشياء منقولة.
أما في النظرية الحديثة، فتشمل أيضا ما فوق الأراضي من نباتات وأبنية وما تحتها من مناجم ومقالع.
وهكذا، فإن العقارات بطبيعتها تشمل : 

أ:ـ الأراضي :سواء كانت معدة للبناء أو الفلاحة أو للإسعمال المنجمي،أو لقلع الأحجار أو أخذ الرمل.
ب- الأبنيــة : الأبنية كذلك، مادامت متصلة بالأرض، تعد من العقارات بالنظر لذاتها.ويراد بالأبنية كل ما جمع من مواد البناء فشد بعضه إلى بعض بصورة ثابتة، سواء كان ذلك على ظهر الأرض أو في باطنها.
ويشترط في الأبنية أن تكون متصلة بالأرض، اتصال قرار.وهذا ما يفهم من نص الفصل السادس، من ظهير 2 يونيو 1915. 

وعلى هذا فالمنشآت المقامة على الأرض بدون أساس ولا دعائم أرضية ثابتة، كالمنشآت الخفيفة من خيام وأكواخ التي تشيد في البراري والمساحات العامة، لا تعتبر عقارات، وإنما هي منقولات، لأنها لا يصدق عليها اسم البناء، ولا ينطبق عليها تعريف العقار .
ج- المقالع والمناجـم :تعتبر المقالع والمناجم من العقارات بالنظر إلى ذاتها.والمناجم تشكل ملكية مستقلة عن الأرض الموجودة في باطنها،وتعتبر من أملاك الدولة الخاصة في المغرب،أما المقالع فتعتبر غير منفصلة عن الأرض الموجودة في باطنها وتعود لصاحب الأرض. 

د- النبـاتـات: النباتات هي أيضا من العقارات بالنظر إلى ذاتها ما دامت متأصلة في الأرض، ويتناول لفظ النباتات جميع الأعشاب والشجيرات والأشجار مهما كانت قيمتها، فالعشبة الصغيرة تؤلف عقارا كالشجرة الكبيرة{الفصل 6 من ظ.1915}.
خلاصة :وما قيل في العقار بطبيعته يتفق مع التعريف الذي وضعه فقهاء المالكية للعقار بشكل عام، حيث يرون أن العقار يشمل كل ما لا يمكن نقله دون تغيير هيأته. وبهذا يشمل -زيادة على الأرض- البناء وما يتصل به مما يعتبر من أجزائه،كما يشمل المنشآت المتصلة بالأرض أو بالبناء اتصال قرار،وكذلك البنايات والثمار والمحاصيل. 

2:ـ العقارات بالتخصيص:
لقد عرف الفصل السابع من ظهير 2 يونيو 1915، بمثابة قانون يسري تطبيقه على العقارات المحفظة –العقار بالتخصيص بأنه : «... الأشياء التي جعلها المالك بأرضه لمصلحة هذه الأرض واستغلالها».وكذا الشأن في جميع الأشياء المنقولة الملحقة بالملك بصفة دائمة.
أما في الفقه المالكي، فلم يطبق نظرية العقارات بالتخصيص بمفهومها القانوني، وإنما طبق فكرة التبعية. فالفقه الإسلامي عنى بتحديد المنقولات التي يجب اعتبارها من ملحقات العقار فتتبعه عند انتقال ملكيته بالبيع.

وهكذا نص فقهاء المالكية على أن العقار كالدار يتبعه عند بيعه كل ما هو ثابت فيه عند العقد، أو ما هو متوقف عليه كالأبواب والرفوف والسلاليم والميازيب المتصلة بالعقار، 
وأما المنقولات الموضوعة في العقار والغير المتصلة به كالحيوانات، وأدوات الفلاحة أو الصناعة أو التجارة فلا تتبع العقار عند بيعه إلا إذا اتفق المتعاقدان على ذلك .

وقد استثنى الفقهاء بعض المنقولات واعتبروها تابعة للعقار إذا توفر شرطان : 
الأول : أن يكون مالك المنقولات هو مالك العقار المرصدة له.
الثاني : أن يكون المنقول قد رصد لاستغلال العقار ومنفعته.
ومن هذه المنقولات، مفاتيح الدار ووثائق الملكية المتعلقة بالعقار والسلاليم اللازمة للبناء ولو كانت منفصلة والرحى الفوقانية، والحيوانات المرصدة لخدمة العقار. 

وينبني على هذا أن العقارات المنقولات التي ترصد على العقارات الزراعية تعتبر عقارات بالتخصيص هي الأنواع التالية:
أ-في الميدان الزراعي : 
- الأدوات والآلات الفلاحية كالمحاريث والجرارات وآلآت الحصاد والدرس،والمعاصر ،
والماشية التي تستخدم في زراعة الأرض كالخيل و البغال والبقر والحمير التي تستعمل في الحرث والجر.
-الحيوانات غير المنزلية التي تعيش طليقة على فطرتها، كخلايا النحل

ب-في الميدان الصناعي : 
الآلات والأجهزة الصناعية التي تجهز بها المعامل والأدوات التي تفيد في استغلال المعمل كالأدوات اليدوية،والرافعات ،والجرارات والعربات وسيارات النقل،وحيواناته،المخصصة لنقل المواد الخام.
-المواد اللآزمة للمعامل مثل المواد الخام كالوقود والفحم والشحم والزيت والمواد الكيميائية والمواد الخام .
ج-في الميدان التجاري أو المدني : 
ما يرصد على خدمة المحلات التجارية أو يلحق بها بصفة دائمة مثل الواجهات والخزائن والطاولات والمقاعد والرفوف المتحركة والآلآت الحاسبة والعربات اليدوية التي يجمع فيها الزبناء السلع المختارة،والسيارات التي تنقل السلع أو المستخدمين.
- الأواني المستعملة في المطاعم وأثاث الفنادق والبيوت المفروشة المخصصة للإيجار.
-موجودات وأدوات المسارح من ستائر وآلات وطاولات ومقاعد. 

وبعد هذا كله قد يثور التساؤل عن الأثر القانوني الذي يترتب على إضفاء صفة العقار بالتخصيص على المنقول.
وللجواب على هذا التساؤل يمكن القول أن اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص ينجم عنه أثران قانونيان يترتب على كل منهما نتائج عملية هامة : 
الأثر الأول : اكتساب المنقول الصفة العقارية، إن المنقول الذي يرصده صاحبه على استغلال عقار بطبيعته أو يربطه بهذا العقار بصفة دائمة، يفقد صفته كمنقول ويكتسب الصفة العقارية.

وبالتالي فإن الحجز على العقار بالتخصيص لا يكون بطرق الحجز المنقول بصورة مستقلة عن العقار المرصد على خدمته أو استغلاله،بمعنى أن القانون يمنع حجز العقار بالتخصيص دون العقار بطبيعته، وإنما يتم حجز العقارين معا، العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص، بطريق الحجز العقاري. وللمالك أن يقبل بحجز العقار بالتخصيص كمنقول وبيعه بصورة منفصلة عن العقار المرتبط به .

الأثر الثاني : اكتساب المنقول صفة الشيء التابع للعقار المرتبط به، يفقد المنقول بمجرد رصده على استغلال عقار بطبيعته أو بمجرد ربطه بصورة دائمة في هذا العقار، صفته كشيء أصلي ويكتسب صفة التبعية بالنسبة للعقار المرتبط به. ويترتب على هذا الأثر وجوب تطبيق قاعدة التابع تابع في قضايا عديدة أهمها ما يلي :
-إذا انتقلت ملكية العقار بطريق الهبة والوصية فإن العقارات بالتخصيص المرتبطة بهذا العقار تتبعه وتنتقل معه ما لم يستثنها المالك صراحة في سند الهبة أو الوصية. 

- وتطبق أيضا هذه القاعدة في حالة انتقال الملكية بطريق البيع ما لم يوجد نص خاص كما هو الحال في قانون الالتزامات والعقود المغربي حيث الفصل 529 على عدم اعتبار خلايا النحل وبروح الحمام المتحركة جزءا من العين المبيعة .
-إذا وقعت قسمة العقار المشاع وخرج من نصيب أحد الشركاء الجزء الذي كان تحت تصرف شريكه.فإن ملكية ذلك الشريك تشمل العقارات بالتخصيص التي توجد في الجزء الذي خرج له. 
-إذا رهن المالك عقارا له فإن الرهن يشمل العقارات بالتخصيص ما لم يتفق صراحة على خلاف ذلك، لأن العقارات بالتخصيص تعتبر من ملحقات العقار وأنه من المبادئ العامة أن الرهن يشمل جميع ملحقات العقار .

3:ـ العقارات بحسب المحل الذي تنسحب عليه:
العقارات بحسب المحل الذي تنسحب إليه هي الحقوق العينية الواقعة على الأشياء العقارية؛أُخذ هذا الإسم من المحل الذي وقع عليه الحق، كحق الملكية المترتب على دار، وحق الارتفاق الواقع على أرض، وحق الانتفاع الجاري على بستان هي أموال عقارية.
وعلى هذا فالعقارات بحسب المحل الذي تنسحب إليه هي الحقوق العينية الواقعة على عقار، وكذلك الدعاوى العقارية أي الدعاوى التي تتعلق بحق عيني على عقار أو التي ترمي إلى استحقاق عقار.

-الحقوق العينية العقارية :
ولقد عددت المادة 8 المذكورة الحقوق العينية التي يجوز أن تجري على العقارات فحصرتها بالحقوق التالية : -الملكية والانتفاع،والأحباس،وحقا الاستعمال والسكنى،والكراء الطويل الأمد،وكذا حق السطحية،والرهن الحيازي،وحقوق الارتفاق،بالإضلفة إلى الامتيازات والرهون الرسمية،وبعض الحقوق المستمدة من العرف الإسلامي كحق الزينة والجلسة.

فحق السطحية وحقوق الارتفاق والكراء الطويل الأمد وحقا الاستعمال والسكنى هي حقوق عينية عقارية على الإطلاق لأنها لا ترد إلا على العقارات.
والحقوق العينية بعضها أصلي وبعضها تبعي : 
فالحقوق العينية الأصلية هي الحقوق القائمة بذاتها من دون حاجة إلى غيرها وتشمل الملكية والحقوق المتفرعة عن حق الملكية وهي : الانتفاع، والارتفاق، والسطحية، والوقف أو الأحباس، والكراء الطويل الأمد، وحقا الاستعمال والسكنى.

أما الحقوق العينية التبعية فهي الحقوق القائمة بغيرها، والتي لا يتصور وجودها بدون التزام أصلي ترتكز عليه وتكون تابعة له كالرهن الحيازي والرهن الرسمي والامتياز.
وتظهر أهمية التفريق بين الحق العيني الأصلي وبين الحق العيني التبعي، في أن الحق الأصلي يكون قائما بذاته، بينما الحق التبعي يدور مع الالتزام الذي يرتكز عليه وجودا وعدما، ويزول بزواله، فالالتزام الأصلي المضمون بالرهن إذا ما كان مثلا باطلا أو قابلا للإبطال تبعه في ذلك الرهن الذي يصبح بدوره باطلا أو قابلا للإبطال. 

- الدعاوي العقاريـة :وهي كل دعوى ترمي إلى حماية حق من الحقوق العينية العقارية.ومنها الدعاوى التالية:
أ- دعوى استحقاق العقار التي يرفعها المالك لتثبيت حقه واسترداد العقار من حائزه الذي ترامى له عليه.
ب-دعوى تثبيت حق من الحقوق العينية العقارية المتفرعة عن الملكية كالانتفاع الواقع على عقار والسطحية والارتفاق، أو حق من الحقوق العينية التبعية كالرهن العقاري والرهن الرسمي والامتياز الواقع على عقار.
ج- دعوى قسمة الأموال العقارية سواء كانت قسمة بتية أو أي نهائية أو كانت استغلالية غير نهائية.

د- دعوى منع التعرض بحق من الحقوق المذكورة التي يرفعها المالك على من يدعي أن له على عقاره حقا من هذه الحقوق.
هـ- دعاوى الحيازة التي تحمي وضع اليد كمظهر للملكية، والتي يجب اعتبارها في حكم الدعاوى العقارية، ولا سيما أن بعض التقنينات سوت بين دعاوى الحيازة والدعاوى العينية العقارية من حيث جعل الاختصاص في هذه وتلك للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار .


محاضرات الأستاذ استاذنا الكريم بخنيف في القانون العقاري , أستاذ بكلية الحقوق بفاس

0 commentaires:

إرسال تعليق

المحاضرات mp3

للتحميل المحاضرات على صيغة mp3
المرجو استعمال هذا الموقع
يكفي ان تضعوا رابط المحاضرة من يوتيب و تحميل المحاضرة
http://www.clipconverter.xyz/

f

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More