Enter your email address:

Delivered by FeedBurner

Follow by Email

Derniers sujets

المشاركات الشائعة

الخميس، 13 أغسطس، 2015

محاضرات في القانون العقاري - المحاضرة الثانية

مقدمة :

دور الثروة العقارية في التنمية الإقتصادية والإستقرار الإجتماعي،
الملكية العقارية في المغرب قبل سنة 1913 كانت تتسم بعدم الإستقرار والتعقيد وعدم واقعيتها:
نتيجة عدم دقة الرسوم المنشئة لها أو الناقلة لها،
عدم مشروعية بعض المعاملات التي كان يقوم بها بعض حائزي العقار سيئي النية،
ظاهرة تزوير رسوم الملكية من طرف بعض المعمرين بالتواطئ مع بعض المغاربة،
النتيجة:فوضى عقارية.


وبهدف تهيئ ظروف الإقامة للمعمر،كان التفكير في إيجاد نظام قانوني عقاري الهدف منه:
ضبط الملكية العقارية،
تسهيل عملية الترامي على ملك الغير،
التحفيظ العقاري هو السبيل الأنجع لتطبيق هذه السياسة وفقا لما نصت عليه المادة الأولى من معاهدة الحماية . 

ونظام الشهر العقاري)مصطلح لا يزال يستعمل في مصر(:نوعان:
نظام الشهر الشخصي، 
نظام الشهر العيني.
فنظام الشهر الشخصي :يعتمد على أسماء الاشخاص المالكين للعقار الواحد من ناحية الترتيب،فمكاتب الرهونات تهتم بالمالكين،وعلى من يرغب في الحصول على معلومات عن وضعية العقار عليه أن يعين اسم مالك ذلك العقار.

قد يشتري شخص عقارا معينا فيسجل في اسمه في مكان معين من السجل،ويشتريه ثاني ويسجل في مكان آخر،وقد يرتب عليه حق عيني لشخص ثالث فيسجل في مكان جديد،وبذلك تتوزع الحقوق الجارية على العقار على أماكن مختلفة من السجل باختلاف أصحاب هذه الحقوق.
إجماع الفقه: نظام الشهر العقاري نظام غير تام مشوب بعيوب،والتي يمكن حصرها فيما يلي:

هذا التنظيم القانوني شرع في فرنسا،كانت تتولاه مكاتب تسمى حفظ الرهونات التي كانت ملحقة بوزارة المالية،وتوجد مقرات هذه المكاتب في جميع المحاكم الابتدائية.
المكلف بتسجيل الرهونات مجرد موظف تابع لوزارة المالية.
مهامه: ضبط وتنظيم عدد من السجلات أهمها:
بطاقة عقارية ياسم كل ملك،
سجل خاص بتسجيل العقود والأحكام الناقلة للملكية،
سجل القيود وهو خاص بالرهون العقارية،
سجل خاص بتسجيل الحجوزات العقارية

عيوبــه:
إن نظام الشهر الشخصي لا يأخذ بمبدأ الأثر المنشئ للتسجل،بل هو يقوم باضفاء صفة العلانية على الحقوق المشهرة وليس إنشاء هذه الحقوق.
لا يأخذ بمبدأ شرعية التسجيلات لأن تشهر بحالتها دون البحث في مدى صحتها،الأمر الذي قد يعرض صاحب حق عيني إلى دعاوى الفسخ والإبطال،مما يترتب عنه عدم استقرار المعاملات العقارية.
صعوبة البحث في السجلات العقارية،لأن التصرفات تشهر بأسماء الأشخاص الصادرة منهم،وهذا يقتضي معرفة جميع الملاك الذي تداولوا على العقار .

صعوبة تحصيل ديون كل من الدائنين والدولة بالنسبة لتحصيل الضرائب.
نظام الشعر العيني: يقوم على شهر التصرفات العقارية الواردة على العقار،بالنظر للعقار نفسه وليس على أساس ملاكيه.
مميزاته:
سهولة الاطلاع على الحالة المادية للعقار من حيث مساحته محدوده والتحملات العقارية الواردة عليه،وهوية مالكه.

مبدأ التخصيص:أي تخصص صفحة من السجل العقاري لوضعية كل عقار.
مبدأ الاثر الإنشائي:ومعناه،أنه لا يمكن لأي أحد أن يدعي حقا عينيا على العقار إلا يتقييده في السجل العقاري المخصص له.
مبدأ شرعية التسجيلات:على المحافظ العقاري أن يتثبت مسبقا من المحررات والمستندات المقدمة للقيد من حيث الشكل والموضوع،فضلا عن التحقق من أهلية الأطراف وهويتهم وذلك حتى يكون كل ما هو مقيد في السجل العقاري صحيحا.
مبدأ تعويض المضرور من القيد في السجل العقاري. 

مبدأ عدم سريان التقادم في مواجهة بيانات السجل العيني:إذ لا يعترف هذا النظام إلا بالمالك أو صاحب الحق المقيد في السجل العقاري،وذلك مهما دامت مدة حيازة شخص آخر.
مبدأ تطهير العقار: من جميع الحقوق التي لم تظهر في مرحلة التسجيل،وكذا من جميع العيوب التي لحقت بها قبل عملية التسجيل.

أصل الشهر العيني
أصل الشهر العيني أو التحفيظ العقاري:إن مصدر الشهر العيني هو النظام الأسترالي المشهور ”بنظام تورانس“ نسبة إلى واضعه ”روبير تورانس“ الذي كان مراقب جمركي في استراليا ثم مديرا للتسجيلات،وخلال قيامه بعمله هذا لاحظ أن هناك أملاكا عامة وأملاكا خاصة والتصرفات الواردة عليها تتسم بنوع من الغموض نظرا لاعتمادها على العادات والأعراف،فاقترح إدخال تعديلات على نظام الملكية العقارية اسوة بالتسجيل المطبق على السفن الذي يحمل اسم المالك وأصحاب الحقوق على السفينة.

وبذلك وضع نظام سماه“النظام العيني للملكية“ سنة 1858 .
نظام التحفيظ العقاري في المغرب مزدوج:
العقار غير المحفظ: يخضع للراجح والمشهور وما جرى به العمل من فقه الإمام مالك.
العقار المحفظ: يخضع للقوانين التالية:
ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بنظام التحفيظ وما لحقه من تعديل.
ظهير 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة.
القرار 4 يونيو 1915 المتعلق بكفية تطبيق القانون العقاري.
ظهير 24 دجنبر 1953 المحدد لاختصاصات المحافظ العام للملكية العقارية.
ظهير 13 يونيو 2002 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة على الملكية العقارية والمسح العقاري والخرائطية.بالإضافة إلى المذكرات.

من حيث الإثبات:
بالنسبة للعقارات غير المحفظة: رسم الملكية المحرر من طرف العدول،لكن هذه المحررات تتسم بالغموض وعدم الدقة نظرا لاعتمادها على تصريحات الأطراف سواء من حيث مدخل التملك أو من حيث المساحة.
العقارات المحفظة: الرسم العقاري حجة قاطعة.
من حيث تحديد المساحة:
العقارات غير المحفظة: يتم بيتنها في الرسم العدلي بناء على تصريحات الأطراف،وهي مساحة تقريبية،وأما حدود الملك فيتم بيانها من خلال أسماء الملاك المجاورين أو إلى بعض العلامات الثابتة والمعروفة.
العقارات المحفظة: ضبط المساحة من طرف مهندس طوبوغرافي مختص في قياس المساحات مستعملا الوسائل الحديثة.

من حيث دعاوى الحيازة:
العقارات غير المحفظة: لا تكون إلا من توفرت فيه الشروط المنصوص عليها في الفقه المالكي مع مراعاة ما إذا كانت الحيازة بين الاقارب أو بين الاجانب.
في العقار المحفظ:على سريان التقادم على العقار المحفظ.
من حيث التعرضات:
العقارات غير المحفظة: لا يمكن تصور دعوى التعرض بل لمن ادعى حق فعليه إما أن يرفع دعوى الاستحقاق أو دعوى الحيازة.
العقارات المحفظة: يكون التعرض أثناء جريان مسطرة التحفيظ إما من أجل التعرض على مطلب التحفيظ أو بشأن حدوده أو بشأن حق عيني قابل للتسجيل على العقار المراد تحفيظه.

فصل تمهيدي
المحور الأول:في تعريف التحفيظ العقاري.
نصت المادة الأولى من ظهير 1913 على ما يلي:“يقصد من التحفيظ جعل العقار المحفظ خاضعا لنظام هذا الظهير من غير أن يكون في الامكان إخراجه منه فيما بعد“.
فالتحفيظ هو مجموعة من العمليات التي ترمي في جملتها إلى جعل العقار خاضعا لمقتضيات ظهير 1913 والتي ترمي إلى تسجيل العقار في وثيقة رسمية تسمى السجل العقاري“. 

ومن هذين التعريفين يتضح أن للرسم العقاري خصائص أهمها أنه:
1ـ يثبت وضع العقار من ناحيتين:
من الناحية المادية من حيث معالمه وأوصافه ومساحته وحدوده،
من الناحية القانونية:من حيث مالكه وأصحاب الحقوق العينية عليه.
2ـ الرسم العقاري نهائي وبات لا يمكن الرجوع فيه.
3ـ يطهر الملكية من كل الحقوق العينية السابقة التي لم تظهر أثناء سريان مسطرة التحفيظ.

المحور الثاني:خصائص التحفيظ العقاري.
أولا:ـ التحفيظ العقاري مبدئيا عمل اختياري.
لكن متى قدم مطلب التحفيظ للمحافظ العقاري فلا يمكن الرجوع فيه {المادة 6 من ظ:1913}
من أجل التحلل من هذا الأسر يمكن اتباع الطرق التالية:
التخلف عن حضور عملية التحديد المؤقت،إذ رتب المشرع أثرا يتجلى في عدم إنجاز أية عملية وإلغاء طلب التحفيظ.{م: 22 وف 1من م:23 من ظ 1913}.
أن لا يتابع طالب التحفيظ إجراءات التحفيظ خلال ستة أشهر التالية لتقديم طلب التحفيظ على الرغم من إنذاره من طرف المحافظ العقاري،حيث يعتبر طلب التحفيظ في هذه الحالة ملغى.{م:50}
وإما أن لا يقدم طالب التحفيظ الوثائق او المستندات التي تؤيد مطلبه،حيث يترتب عن ذلك رفض الطلب.{م 38} 
بالإضافة إلى هذه الحالات يتم إلغاء مطلب التحفيظ عند انتقال ملكية العقار بين الأحياء اثناء سريان مسطرة التحفيظ.{المادة 83}

ثالثا:ـ الحالات الاستثنائية التي يكون فيها التحفيظ إجباريا:
ـ الحالة الأولى: بيع أو مقايضة أملاك الدولة الخاصة:بغض النظر عن طرفي العقد{م:7}
ـ الحالة الثانية: معاوضة عقار محبس تحبيسا عموميا:فقد ألزم المشر قبل اتمام المعاوضة على العمل على تحفيظ العقار بطلب من وزارة الأوقاف أو بطلب من صاحب العقار المعاوض عليه.{م:7}

ـ الحالة الثالثة: التحفيظ بناء على أمر من المحكمة أثناء إجراءات الحجز على العقار وفقا لما نصت عليه المادة 8 من ظ.ت:لم يعد العمل ساريا بمقتضيات هذه المادة بعدما ألغي العمل بالفصل 433 من ق.م.م.والذي حل محله الفصل 470 من م.م.لسنة 1974 الذي اكتفى بالتنصيص على امكانية انجاز محضر معاينة للعقار غير المحفظ يتضمن بيان موقع العقار وحدوده والحقوق المرتبطة به والتحملات الواردة عليه،بشرط أن يتم إشهاره بتعليق إعلان بالمحكمة لمدة 15 يوما على نفقة الحاجز.{ف:3من الفصل:470}.

ـ الحالة الرابعة:التحفيظ في حالة ضم الأراضي:طبقا لما نصت عليه المادة 4 من ظهير 30 يونيو 1962 المتعلق بضم الأراضي الفلاحية المعدل والمتمم بظهير 1969.
ـ الحالة الخامسة: التحفيظ الإجباري للمجموعات السكنية:تنص المادة 5 من القانون 90ـ12 على أنه لا يقبل طلب التجزئة العقارية إذا كانت الأرض غير محفظة وليست بصدد التحفيظ.
ـ الحالة السادسة: التحفيظ الإجباري لأملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها وفقا لمسطرة التحديد المنصوص عليها في ظهير 3 يناير 1916 التي أوجبت على المتعرض أن يتقدم بطلب التحفيظ خلال 3 أشهر التي تلي مدة التعرض وإلا سقطت حقوقه التي يدعيها.{المادة 5 من ظهير 3 يناير 1916} .

المحور الثالث:مزايا التحفيظ
1ـ الرسم العقاري مرآة آمنة تعكس الوضع القانوني للعقار والحقوق التي ترد عليه حيث يسمح بمعرفة مالك العقار ومساحته وحدوده والحقوق العينية الواردة عليه واصحاب هذه الحقوق وتواريخ نشوئها.
2ـ المسهاهمة في استقرار الملكية العقارية بصورة مستمرة وبالتالي اشاعة الثقة والإطمئنان بين الأفراد في مجال المعاملات العقارية.
3ـ يطهر العقار من كل المنازعات التي يمكن أن تثار بشأنه، ويعطي الرسم العقاري قوة قانونية مطلقة لا تقبل النزاع،مما يؤدي إلى رفع قيمة العقارارات في سوق الاستثمار.
4ـ تسهيل الحصول على القروض.
5ـ المساعدة في التخطيط للاسكان والتعمير.

0 commentaires:

إرسال تعليق

المحاضرات mp3

للتحميل المحاضرات على صيغة mp3
المرجو استعمال هذا الموقع
يكفي ان تضعوا رابط المحاضرة من يوتيب و تحميل المحاضرة
http://www.clipconverter.xyz/

f

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More